Stop aux fin de mois difficiles
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SCPI vs OPCI : quel rendement et quelle liquidité pour ces 2 produits ?

Vous hésitez entre opter pour une SCPI ou un OPCI par rapport au rendement qu’ils pourraient vous rapporter ? Les SCPI et les OPCI sont des actifs d’une même famille à quelques variantes près. Ce sont d’excellents produits pierre-papier à insérer dans votre portefeuille de placement en raison des multiples possibilités de diversification, et par conséquent de mutualisation des risques. Découvrons en détail les rendements pour chacun de ces véhicules de placement à gestion déléguée.

Un rendement meilleur pour les SCPI mais un défaut de liquidité

La rentabilité est meilleure pour les SCPI, en particulier pour la famille des SCPI de rendement. Elle est de 4% et plus pour la majorité de celles-ci, certains jeunes actifs atteignent même plus de 6% par an. Cette rentabilité élevée est due à la qualité du support qui est basé sur des biens immobiliers de choix, ciblant des locataires potentiels comme des entreprises de renom.

Les SCPI fiscales en revanche sont moins performantes comparées à ces dernières. Ce sont des biens à usage de logement qui sont introduits dans le parc, exploités le plus souvent sous un dispositif défiscalisant. Par exemple sous la loi Pinel. C’est un montage fiscal qui doit répondre à de nombreuses contraintes, en particulier au respect du plafond des ressources du locataire ainsi que de celui des loyers. D’où une rentabilité moins intéressante que celle des SCPI de rendement. Elle est d’environ 3%.

En ce qui concerne les OPCI, le rendement est plus faible, de l’ordre de 2,5% pour les plus performants. Ce rendement peut même chuter jusqu’à 2%, voire moins. Ceci est dû à la fluctuation des valeurs mobilières qui font partie des actifs des OPCI et qui donne lieu à une meilleure liquidité par rapport aux SCPI. Si vous souhaitez donc profiter de l’immobilier locatif sur une assez longue période, quels que soient les risques encourus, placer votre argent dans une SCPI vous sera plus rentable. Si vous souhaitez entre autres revendre vos parts sous un court délai, mieux vaut opter pour les OPCI, ceux-ci disposant de plus de liquidité.

Le calcul du rendement ou du taux de distribution sur valeur de marché

Pour calculer le TDVM, il faut considérer le prix de la part et le dividende brut c’est-à-dire les loyers locatifs versés hors prélèvement. On obtient alors le TDVM trimestriel, à multiplier par quatre pour calculer le TDVM annuel.

Ne pas confondre TDVM et TRI, ce dernier étant le taux de rendement interne. Il est basé sur les TDVM réalisé sur plusieurs années, par exemple le TRI pour 5 ans, 8 ans ou 10 ans, etc. Le TRI est donc un indicateur de performance du produit sur un cumul de plusieurs années, sachant que cette rentabilité peut fluctuer au fil des ans en fonction de la santé du marché immobilier.

Faites une simulation

Il est toujours prudent de réaliser une simulation de l’investissement, que ce soit en SCPI ou en OPCI. Le but est d’évaluer le rendement rapporté par rapport à votre effort d’épargne et à votre horizon de placement. Les simulations peuvent se faire en ligne, de nombreux sites proposent des instrument extrêmement précis et efficaces. Vous en trouverez sur scpi-8.com, de même que tout ce que vous devez savoir avant d’investir en OPCI.

Choisissez la composition de votre portefeuille

Votre portefeuille de patrimoine doit être parfaitement équilibré par rapport à plusieurs critères :

  • souhaitez-vous profiter de l’immobilier à 100% ou plutôt des produits boursiers en combinaison avec la pierre
  • êtes-vous fortement fiscalisé
  • projetez-vous d’épargner sur le long terme ou profiter de revenus locatifs immédiats
  • quelle est votre sensibilité aux risques, etc.